Миф 2026: «Куплю квартиру — получу Golden Visa»
В русскоязычном сегменте до сих пор продают «квартиру в Лиссабоне = паспорт EU». Это устарело на несколько лет.
Португалия: Lei n.º 56/2023 с 7 октября 2023 исключила покупку жилой и коммерческой недвижимости из категорий Autorização de Residência para Investimento (ARI). Инвестиции в объект не дают ВНЖ.
Испания: Ley Orgánica 1/2025 от 2 января 2025 полностью отменила статьи 63–67 Ley 14/2013. С 3 апреля 2025 новые заявки на autorización de residencia por inversión не принимаются — включая недвижимость, акции, облигации и депозиты.
Италия: инвесторская виза никогда не была «купи квартиру в Риме». Только капитальные вложения в стартапы, компании, культуру или гособлигации.
Если агент предлагает «Golden Visa через недвижимость в PT или ES» — это либо ошибка, либо обман. Покупка жилья может быть личным решением, но не заменяет иммиграционную программу.
Сравнение инвестиционных маршрутов PT / IT / ES (2026)
| Параметр | Португалия ARI | Италия Investor Visa | Испания (закрыта) |
|---|---|---|---|
| Статус программы | Активна | Активна | Закрыта с 03.04.2025 |
| Мин. инвестиция (массовый трек) | €500 000 (CMVM-фонд) | €250 000 (инновационный стартап) | — |
| Недвижимость | Закрыта с 2023 | Не было | Закрыта |
| Физическое присутствие | ~7 дней/год (ориентир для продления) | Мягче обычного ВНЖ; >12 мес. отсутствия — риск | — |
| Срок карты | 2 года → продление | 2 года → +3 года | Держатели продлевают |
| Семья | Супруг/дети в одном разрешении | Супруг/дети | — |
| ПМЖ | 5 лет | 5 лет | 5 лет (для держателей) |
| Гражданство | 10 лет (реформа мая 2026) | 10 лет | 10 лет (для держателей) |
| Подходит гражданам РФ | Да, с due diligence по источнику средств | Да; гособлигации IT — сложнее из-за санкций | Новые заявки невозможны |
*Цифры ориентировочные на июль 2026; сверяйте с консульством и карточками программ Emigro.*
Португалия: Golden Visa (ARI) — что осталось
Официально программа называется Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI). Для большинства заявителей из СНГ рабочий трек — инвестиционный фонд, одобренный CMVM, на €500 000 минимум.
Квалифицирующие инвестиции 2026
| Категория | Минимум | Комментарий |
|---|---|---|
| CMVM-фонд | €500 000 | Самый распространённый маршрут |
| Капитал компании + рабочие места | €500 000 | Создание 5 постоянных рабочих мест |
| Перевод капитала в PT | €1 500 000 | Редкий вариант |
| НИОКР / научные проекты | €500 000 | Через одобренные структуры |
| Культура / художественное наследие | €250 000 | Ниже порог, но узкий пул проектов |
Недвижимость — не входит в список с октября 2023.
Процедура (упрощённо)
- Выбор квалифицирующей инвестиции и юридическое сопровождение.
- Подача на визу D в консульстве PT (граждане РФ — часто через консульства в третьих странах).
- Совершение инвестиции до или в рамках процедуры — по схеме, согласованной с юристом.
- Въезд → регистрация в AIMA → карта резидента на 2 года.
- Продление при сохранении инвестиции и минимального присутствия (~7 дней/год).
Подробная карточка программы: Португалия Golden Visa (ARI).
Почему PT ARI всё ещё популярен
- Низкое физическое присутствие — можно жить в другой стране, поддерживая статус.
- Прозрачная правовая база и большой рынок фондов под ARI.
- Путь к ПМЖ через 5 лет при соблюдении условий.
Минусы для русскоязычных в 2026
- €500 000 + юридические расходы (часто €15 000–40 000) — высокий порог.
- Реформа гражданства: Lei Orgânica n.º 1/2026 (с 19 мая 2026) подняла срок натурализации до 10 лет для большинства заявителей вне EU/CPLP. ARI не ускоряет паспорт.
- Судебные споры держателей GV о «старых» 5-летних правилах — не стройте план на исключениях.
См. также: ВНЖ Португалии D8 и D7 и Гражданство Португалии и Испании.
Италия: Investor Visa (Golden Visa)
Visto per Investitori — отдельная двухлетняя инвесторская виза с продлением на три года. Подача через портал investiamo.mise.gov.it.
Уровни инвестиций 2026
| Тип | Минимум |
|---|---|
| Инновационный стартап | €250 000 |
| Акции / капитал итальянской компании | €500 000 |
| Благотворительность / культура | €1 000 000 |
| Государственные облигации Италии | €2 000 000 |
Особенности
- Нет обязанности постоянно жить в Италии (в отличие от Elective Residency).
- Супруг и дети включаются в разрешение.
- ПМЖ — через 5 лет легального проживания; гражданство — стандартные 10 лет + итальянский B1.
- Для граждан РФ: стартап-трек €250k часто реалистичнее, чем гособлигации €2M — из-за санкционных ограничений на часть финансовых инструментов.
Карточка программы: Италия Investor Visa. Детали маршрутов внутри Италии: ВНЖ Италия 2026.
Испания: программа полностью закрыта
С 3 апреля 2025 Испания не выдаёт новые autorizaciones de residencia por inversión. Закрыты все формы — недвижимость (€500k), акции/фонды (€1M), облигации, депозит €2M.
Существующие держатели могут продлевать карту при сохранении инвестиции — но передать «слот» родственнику или «купить готовый Golden Visa» легально нельзя.
Карточка программы (статус «закрыто»): Испания — ВНЖ через инвестиции.
Куда смотреть вместо инвестиций в ES
- Digital Nomad Visa — удалённая работа, порог ~€2 849/мес (подробнее).
- Non-lucrative — пассивный доход ~€2 400+/мес без права работать (сравнение пассивных маршрутов).
- Entrepreneur / autónomo — отдельные маршруты с бизнес-планом, не путать с закрытым GV.
Альтернативы без €250–500k
Инвесторский ВНЖ — не единственный путь в Европу. Если капитала меньше:
| Маршрут | Страна | Порог (ориентир 2026) | Суть |
|---|---|---|---|
| D7 | Португалия | ~€920/мес + сбережения | Пассивный доход, без локальной работы |
| Elective Residency | Италия | ~€31 000/год | Финансовая независимость |
| Non-lucrative | Испания | ~€2 400+/мес | Пассив, без работы в ES |
| D8 / DN | PT / ES / IT | €2 066–€3 680/мес | Удалённая работа |
ОАЭ: резиденция через недвижимость от ~AED 2M (~$545k) или фризону — не EU, но популярный хаб перед европейской подачей. См. ОАЭ для россиян 2026.
Выбор зависит от профиля: инвестор с «замороженным» капиталом ≠ пенсионер с рентой ≠ удалёнщик. Мастер Emigro сопоставит ваши вводные с активными программами.
Подтверждение источника средств (source of funds)
Инвесторские программы — зона повышенного AML/KYC. Консульства и AIMA/Questura запрашивают:
- Происхождение капитала: продажа бизнеса, дивиденды, наследство, накопления с налоговой историей.
- Банковский след: переводы за 6–24 мес., без «обналичивания» через цепочку счетов.
- Декларации: 3-NDFL или эквивалент за несколько лет.
- Санкции: средства, связанные с SDN/ЕС-списками, — основание для отказа.
Криптовалюта без полного audit trail — почти всегда отказ. Наличные без легализации — то же.
Для граждан РФ практично вести капитал через счета в третьих юрисдикциях (ОАЭ, Армения, Казахстан) до подачи — с прозрачной документацией. Подробнее: Подтвердить доход для ВНЖ.
Путь к гражданству: инвестиции не ускоряют паспорт
| Страна | ПМЖ | Гражданство | Ускорение через GV? |
|---|---|---|---|
| Португалия | 5 лет | 10 лет (с 19.05.2026 для большинства) | Нет |
| Италия | 5 лет | 10 лет + B1 | Нет |
| Испания (держатели) | 5 лет | 10 лет + A2 | Нет |
Lei Orgânica 1/2026 ударила по тем, кто выбирал PT «под паспорт за 5 лет». Заявки, поданные до 19 мая 2026, могут попадать под переходные нормы — индивидуально, с юристом.
Инвесторский ВНЖ выгоден, когда нужен EU-статус с минимальным пребыванием, а не быстрый паспорт. Горизонт планирования — 10+ лет или альтернатива (ПМЖ + второй паспорт по другим основаниям).
Стоимость оформления (ориентир 2026)
Помимо замороженной инвестиции:
| Статья | Португалия ARI | Италия Investor |
|---|---|---|
| Юридическое сопровождение | €15 000–40 000 | €10 000–25 000 |
| Due diligence фонда / стартапа | €2 000–5 000 | €3 000–8 000 |
| Госпошлины, переводы, апостиль | €1 500–3 000 | €1 500–3 000 |
| Сопровождение семьи (+1) | +30–50% к legal | +30–50% |
| Итого «наличными» | €20 000–50 000+ | €15 000–35 000+ |
Плюс ежегодные расходы на жильё/страховку, если живёте в стране, и комиссии фонда (1–2% в PT ARI — типичный диапазон, уточняйте в prospectus).
Инвестиция должна оставаться на весь срок резиденции — досрочный вывод = риск потери статуса.
FAQ
Можно ли получить Golden Visa в Португалии через покупку квартиры?
Нет. С октября 2023 недвижимость исключена из ARI (Lei 56/2023). Только квалифицирующие капитальные вложения.
Испания ещё принимает инвесторов?
Нет, с 3 апреля 2025. Новые заявки не рассматриваются. Действующие держатели продлевают карту.
Какой минимум для «настоящего» Golden Visa в 2026?
Португалия — €500 000 (фонд CMVM) или €250 000 (культура, узкий пул). Италия — от €250 000 (инновационный стартап).
Сколько дней нужно жить в Португалии по ARI?
Ориентир — около 7 дней в год для продления; точные условия — в вашем разрешении и актуальных правилах AIMA.
Ускоряет ли Golden Visa получение паспорта EU?
Нет. В Португалии после реформы мая 2026 — 10 лет для большинства. В Италии — 10 лет стандартно.
Можно ли совместить ARI и D7?
Нет — одно активное основание резиденции. Выбираете либо инвестиции, либо пассивный доход.
Что делать, если €500k нет, но хочу жить в EU?
Смотрите ВНЖ без работы, Digital Nomad сравнение или Португалия vs Испания.
Опасно ли для граждан РФ инвестировать в европейские фонды?
Юридически возможно при чистом source of funds. Риски — санкционный комплаенс банков, отказ консульства, заморозка перевода. Нужен due diligence до перевода денег.
Источники
- Португалия — визы: vistos.mne.gov.pt
- AIMA: aima.gov.pt
- Lei 56/2023 (закрытие недвижимости в ARI): Diário da República
- Lei Orgânica 1/2026 (гражданство PT): portugal.gov.pt
- Италия Investor Visa: investiamo.mise.gov.it
- Испания — закрытие GV: BOE — Ley Orgánica 1/2025
- Extranjería: inclusion.gob.es
Emigro wizard: как использовать гайд
На emigro.online/ru/wizard укажите готовность инвестировать (€250k / €500k / €1M+), гражданство, состав семьи и горизонт (ВНЖ vs гражданство). Система покажет активные программы — без устаревших «квартирных» Golden Visa.
Перед переводом денег: сверьте пороги с официальными источниками и карточками PT ARI и IT Investor.
Дисклеймер
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию иммиграционного юриста и налогового советника. Программы и пороги меняются — проверяйте актуальность на дату подачи.
