С чего начать: квартира больше не даёт ВНЖ
В русскоязычном сегменте до сих пор продают «квартиру в Лиссабоне = паспорт EU». Это устарело на несколько лет.
Сначала отделите три разные вещи: купить жильё для себя, получить ВНЖ и получить паспорт. В 2026 году покупка квартиры в Португалии или Испании не открывает инвестиционную программу. Паспорт инвестиции тоже не ускоряют.
| Страна | Что осталось в 2026 | Для паспорта РФ |
|---|---|---|
| Португалия ARI | Фонды CMVM от €500 000 и узкий список других опций; недвижимость закрыта с октября 2023 | Рабочий маршрут при чистом источнике средств |
| Италия Investor Visa | Стартап €250 000, компания €500 000, культура €1 млн, гособлигации €2 млн | Приостановлена для граждан РФ и РБ и для второго паспорта РФ/РБ |
| Испания | Новые заявки не принимают с 3 апреля 2025 | Только продление уже выданной карты |
Если агент предлагает «Golden Visa через недвижимость в PT или ES» — это ошибка или обман. Жильё можно купить как личное решение, но оно не заменяет иммиграционную программу.
Подобрать активный маршрут: /ru/wizard · инвестиционный shortlist: /ru/invest · ОАЭ property workflow: /ru/invest/uae.
Сравнение инвестиционных маршрутов PT / IT / ES (2026)
| Параметр | Португалия ARI | Италия Investor Visa | Испания (закрыта) |
|---|---|---|---|
| Статус программы | Активна | Формально активна, для РФ/РБ приостановлена | Закрыта с 03.04.2025 |
| Мин. инвестиция (массовый трек) | €500 000 (CMVM-фонд) | €250 000 (инновационный стартап) | — |
| Недвижимость | Закрыта с 2023 | Не было | Закрыта |
| Физическое присутствие | ~7 дней/год (ориентир для продления) | Мягче обычного ВНЖ; >12 мес. отсутствия — риск | — |
| Срок карты | 2 года → продление | 2 года → +3 года | Держатели продлевают |
| Семья | Супруг/дети в одном разрешении | Супруг/дети | — |
| ПМЖ | 5 лет | 5 лет | 5 лет (для держателей) |
| Гражданство | 10 лет (реформа мая 2026) | 10 лет | 10 лет (для держателей) |
| Подходит гражданам РФ | Да, с due diligence по источнику средств | Нет — программа приостановлена | Новые заявки невозможны |
*Цифры ориентировочные на сентябрь 2026; сверяйте с консульством и карточкой PT ARI.*
Ниже порог капитала в ЕС (фонд €250k, карта 10 лет): Guest Investor Венгрия. Сразу permanent residence (аренда €14k/год или покупка €375k + ~€99k fees): MPRP Мальта. Греция по недвижимости — отдельные пороги €250k / €400k / €800k, не «любая квартира за €250k»: ВНЖ Греция.
Португалия: Golden Visa (ARI) — что осталось
Официально программа называется Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI). Для большинства заявителей из СНГ рабочий трек — инвестиционный фонд, одобренный CMVM, на €500 000 минимум.
Квалифицирующие инвестиции 2026
| Категория | Минимум | Комментарий |
|---|---|---|
| CMVM-фонд | €500 000 | Самый распространённый маршрут |
| Капитал компании + рабочие места | €500 000 | Создание 5 постоянных рабочих мест |
| Перевод капитала в PT | €1 500 000 | Редкий вариант |
| НИОКР / научные проекты | €500 000 | Через одобренные структуры |
| Культура / художественное наследие | €250 000 | Ниже порог, но узкий пул проектов |
Недвижимость — не входит в список с октября 2023.
Как это выглядит на практике
- Выбор квалифицирующей инвестиции и юридическое сопровождение.
- Подача на визу D в консульстве PT (граждане РФ — часто через консульства в третьих странах).
- Совершение инвестиции до или в рамках процедуры — по схеме, согласованной с юристом.
- Въезд → регистрация в AIMA → карта резидента на 2 года.
- Продление при сохранении инвестиции и минимального присутствия (~7 дней/год — ориентир, не обещание).
Подробная карточка программы: Португалия Golden Visa (ARI).
Transactional shortlist Emigro: /ru/invest/portugal.
Почему PT ARI всё ещё выбирают
- Низкое физическое присутствие — статус можно поддерживать, живя в другой стране.
- Прозрачная правовая база и большой рынок фондов под ARI.
- Путь к ПМЖ через 5 лет при соблюдении условий.
Минусы для русскоязычных в 2026
- €500 000 + юридические расходы (часто €15 000–40 000) — высокий порог.
- Реформа гражданства: Lei Orgânica n.º 1/2026 (с 19 мая 2026) подняла срок натурализации до 10 лет для большинства заявителей вне EU/CPLP. ARI не ускоряет паспорт.
- Судебные споры держателей GV о «старых» 5-летних правилах — не стройте план на исключениях.
См. также: ВНЖ Португалии D8 и D7, гражданство инвесторов ARI 2021–2022 и рождение ребёнка при GV.
Италия: Investor Visa — пороги есть, для РФ/РБ двери закрыты
Visto per Investitori — отдельная двухлетняя инвесторская виза с продлением на три года. Подача через портал investorvisa.mise.gov.it.
Уровни инвестиций 2026
| Тип | Минимум |
|---|---|
| Инновационный стартап | €250 000 |
| Акции / капитал итальянской компании | €500 000 |
| Благотворительность / культура | €1 000 000 |
| Государственные облигации Италии | €2 000 000 |
Как устроена процедура для тех, кому программа открыта: сначала Nulla Osta на портале, затем виза D в консульстве, въезд, permesso за 8 дней, сама инвестиция — в течение трёх месяцев после приезда. Инвестицию нужно удерживать весь срок карты.
Для граждан России и Беларуси
На главной странице официального портала прямо написано: программа приостановлена для граждан России и Беларуси (решение председателя комитета 14.07.2023, рекомендация ЕС C(2022) 2028). С 20.03.2024 то же касается неграждан ЕС со вторым паспортом РФ или РБ.
Поэтому фраза «стартап €250k реалистичнее гособлигаций для россиян» в 2026 году не рабочая. Пока приостановка не снята, считать Италию запасным Golden Visa для паспорта РФ нельзя.
Карточка программы: Италия Investor Visa. Shortlist Emigro: /ru/invest/italy. Другие маршруты внутри Италии: ВНЖ Италия 2026 и digital nomad Италии.
Испания: программа полностью закрыта
С 3 апреля 2025 Испания не выдаёт новые autorizaciones de residencia por inversión. Закрыты все формы — недвижимость (€500k), акции/фонды (€1M), облигации, депозит €2M.
Уже поданные до этой даты заявки обычно досматривают по правилам на дату подачи. Существующие держатели могут продлевать карту при сохранении инвестиции — по переходным нормам Ley 14/2013. Передать «слот» родственнику или «купить готовый Golden Visa» легально нельзя.
Карточка программы (статус «закрыто»): Испания — ВНЖ через инвестиции · /ru/invest/spain.
Куда смотреть вместо инвестиций в ES
- Digital Nomad Visa — удалённая работа, порог ~€2 849/мес (Digital nomad Испания 2026).
- Non-lucrative — пассивный доход ~€2 400+/мес без права работать; начальная подача — в консульстве, не «с туриста внутри страны» (сравнение пассивных маршрутов).
- Entrepreneur / autónomo — отдельные маршруты с бизнес-планом, не путать с закрытым GV.
Альтернативы без €250–500k
Инвесторский ВНЖ — не единственный путь в Европу. Если капитала меньше:
| Маршрут | Страна | Порог (ориентир 2026) | Суть |
|---|---|---|---|
| D7 | Португалия | ~€920/мес + сбережения | Пассивный доход, без локальной работы |
| Elective Residency | Италия | ~€31 000/год | Финансовая независимость |
| Non-lucrativa | Испания | ~€2 400+/мес | Пассив, без работы в ES; старт с консульства |
| D8 | Португалия | ~€3 680/мес | Удалённая работа |
| Digital nomad | Испания | ~€2 849/мес | Удалёнка, 200% SMI |
| Digital nomad | Италия | ~€24 789/год (часто €28k+ в консульстве) | Формула 3× esenzione; практика консульств выше |
ОАЭ: резиденция через недвижимость от ~AED 2M или фризону — не EU, но популярный хаб перед европейской подачей. См. ОАЭ для россиян 2026.
Выбор зависит от профиля: инвестор с «замороженным» капиталом ≠ пенсионер с рентой ≠ удалёнщик. Мастер Emigro сопоставит ваши вводные с активными программами.
Подтверждение источника средств (source of funds)
Инвесторские программы — зона повышенного AML/KYC. Консульства и AIMA запрашивают:
- Происхождение капитала: продажа бизнеса, дивиденды, наследство, накопления с налоговой историей.
- Банковский след: переводы за 6–24 мес., без «обналичивания» через цепочку счетов.
- Декларации: 3-NDFL или эквивалент за несколько лет.
- Санкции: средства, связанные с SDN/ЕС-списками, — основание для отказа.
Криптовалюта без полного audit trail — почти всегда отказ. Наличные без легализации — то же.
Для граждан РФ практично вести капитал через счета в третьих юрисдикциях (ОАЭ, Армения, Казахстан) до подачи — с прозрачной документацией. Подробнее: Подтвердить доход для ВНЖ.
Путь к гражданству: инвестиции не ускоряют паспорт
| Страна | ПМЖ | Гражданство | Ускорение через GV? |
|---|---|---|---|
| Португалия | 5 лет | 10 лет (с 19.05.2026 для большинства) | Нет |
| Италия | 5 лет | 10 лет + B1 | Нет |
| Испания (держатели) | 5 лет | 10 лет + A2 | Нет |
Lei Orgânica 1/2026 ударила по тем, кто выбирал PT «под паспорт за 5 лет». Nationality, поданные до 18 мая 2026, обычно остаются под прежним режимом; держатели ARI без nationality-файла — серая зона / практика 2026.
Инвесторский ВНЖ выгоден, когда нужен EU-статус с минимальным пребыванием, а не быстрый паспорт. Горизонт планирования — 10+ лет или альтернатива (ПМЖ + второй паспорт по другим основаниям).
Стоимость оформления (ориентир 2026)
Помимо замороженной инвестиции:
| Статья | Португалия ARI | Италия Investor |
|---|---|---|
| Юридическое сопровождение | €15 000–40 000 | €10 000–25 000 |
| Due diligence фонда / стартапа | €2 000–5 000 | €3 000–8 000 |
| Госпошлины, переводы, апостиль | €1 500–3 000 | €1 500–3 000 |
| Сопровождение семьи (+1) | +30–50% к legal | +30–50% |
| Итого «наличными» | €20 000–50 000+ | €15 000–35 000+ |
Плюс ежегодные расходы на жильё/страховку, если живёте в стране, и комиссии фонда (1–2% в PT ARI — типичный диапазон, уточняйте в prospectus).
Инвестиция должна оставаться на весь срок резиденции — досрочный вывод = риск потери статуса.
Для граждан РФ колонка Италии сейчас справочная: пока программа приостановлена, эти расходы не «план Б».
FAQ
Можно ли получить Golden Visa в Португалии через покупку квартиры?
Нет. С октября 2023 недвижимость исключена из ARI (Lei 56/2023). Только квалифицирующие капитальные вложения.
Испания ещё принимает инвесторов?
Нет, с 3 апреля 2025. Новые заявки не рассматриваются. Действующие держатели продлевают карту. Заявки, поданные до этой даты, обычно досматривают по старым правилам.
Можно ли россиянину подать на Investor Visa Италии?
На сентябрь 2026 — нет. Официальный портал сообщает о приостановке для граждан РФ и РБ и для второго паспорта РФ/РБ.
Какой минимум для «настоящего» Golden Visa в 2026?
Португалия — €500 000 (фонд CMVM) или €250 000 (культура, узкий пул). Италия — от €250 000 (инновационный стартап), но не для паспорта РФ/РБ. Греция — отдельные пороги по типу объекта, не любой объект за €250k.
Сколько дней нужно жить в Португалии по ARI?
Ориентир — около 7 дней в год для продления; точные условия — в вашем разрешении и актуальных правилах AIMA.
Ускоряет ли Golden Visa получение паспорта EU?
Нет. В Португалии после реформы мая 2026 — 10 лет для большинства. В Италии — 10 лет стандартно.
Можно ли совместить ARI и D7?
Нет — одно активное основание резиденции. Выбираете либо инвестиции, либо пассивный доход.
Что делать, если €500k нет, но хочу жить в EU?
Смотрите ВНЖ без работы, Digital Nomad сравнение или Португалия vs Испания.
Опасно ли для граждан РФ инвестировать в европейские фонды?
Юридически возможно при чистом source of funds. Риски — санкционный комплаенс банков, отказ консульства, заморозка перевода. Нужен due diligence до перевода денег.
Источники
- Португалия — визы: vistos.mne.gov.pt
- AIMA: aima.gov.pt
- Lei 56/2023 (закрытие недвижимости в ARI): Diário da República
- Lei Orgânica 1/2026 (гражданство PT): portugal.gov.pt
- Италия Investor Visa: investorvisa.mise.gov.it
- Испания — закрытие GV: BOE-A-2025-76, Ley Orgánica 1/2025
- Министерство жилья ES — 3 апреля 2025: mivau.gob.es
- Extranjería: inclusion.gob.es
Emigro wizard: как использовать гайд
На emigro.online/ru/wizard укажите готовность инвестировать (€250k / €500k / €1M+), гражданство, состав семьи и горизонт (ВНЖ vs гражданство). Система покажет активные программы — без устаревших «квартирных» Golden Visa и без итальянского маршрута, который для паспорта РФ сейчас закрыт.
Перед переводом денег: сверьте пороги с официальными источниками и карточками PT ARI и IT Investor.
Если цель именно статус, связанный с недвижимостью, начните со сравнения маршрутов Emigro. Qualifier отделяет программы, где недвижимость не является основанием, и не передаёт контакт партнёру автоматически.
Дисклеймер
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию иммиграционного юриста и налогового советника. Программы и пороги меняются — проверяйте актуальность на дату подачи.
